投稿日：2026.05.26 最終更新日：2026.06.04
【不動産・登記の疑問を解決！】知っておきたい基礎知識「地積更正登記と地積変更登記」編
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本日より、不動産や登記について、分かりやすく解説する新連載コラムをスタートいたします！
不動産の世界には、日常生活ではあまり耳にしない専門用語がたくさんあります。「難しそう…」と感じてしまう方も多いかもしれませんが、実はどれも大切な資産を守るために欠かせない仕組みです。
記念すべき第1回目は、弊社でもご相談をいただく機会が非常に多い「地積更正登記」と「地積変更登記」の違いについてです。
どちらも土地の面積（地積）に関する登記ですが、実はその目的や申請が必要になるタイミングが全く異なります。
ご自身の土地にも関わるかもしれない重要なポイントを、事例を交えて解説します。
地積更正登記
登記記録上の地積が登記された当初から現況地積と一致していなかった場合、その不一致を是正するためになされる登記を地積更正登記といい、それ単体で行うこともあれば、分筆登記申請と同時に行うこともあります。
分筆にあたって分筆前後の地積の差が一定の誤差範囲（公差範囲）を超える場合、分筆の前提として必要となるものです。
これは地積更正・分筆登記として、一件の登記として申請することが可能です。これらの登記は弊社でも多く承っているものとなります。
地積変更登記
一方、登記記録上の地積と現況地積が後発的に一致しなくなった場合は、地積変更登記の必要があります。
具体的にどういう事例が当てはまるかと言うと、例えば海面上昇や河川の流路変化などにより、それまで存在していた土地の一部が水面下に没し、地積が減少したケースが挙げられます。この場合、自然現象発生前は登記地積と現況地積が一致していたため、更正とは区別して考えるものとなります。
また、自然現象により地積が増加することもあります。それに類する例としては、令和6年の能登半島地震による大規模な海底隆起があるでしょうか。ただし、この場合は新たに土地が発生したとして「土地表題登記」を申請するケースになるかと思われます。
なお、登記先例によると、寄洲（河口などに土砂が堆積してできる地形）は接する土地の一部とみなされ、地積変更登記の対象となります。しかし判例では、寄洲は独立した土地として国を所有者とする表題登記を行うとされています。現時点の考え方としては後者が主流です。寄洲と海底隆起で異なりますが、能登の例でも表題登記が申請されることになるでしょう。